我國物流園區(qū)的探索與實踐起始于上世紀90年代末，隨后各地掀起了規(guī)劃建設(shè)物流園區(qū)的高潮。2009年國務(wù)院發(fā)布的《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》中提出，優(yōu)化物流業(yè)發(fā)展的區(qū)域布局，將物流園區(qū)列入“九大重點工程”之一，中國物流園區(qū)發(fā)展再次迎來新機遇。

　　物流園區(qū)是現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的新型業(yè)態(tài)，是基礎(chǔ)設(shè)施的重要組成部分，在提高物流的組織化水平和集約化程度，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，促進經(jīng)濟發(fā)展和保障社會穩(wěn)定等方面發(fā)揮著重要作用。目前中國物流園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀主要有以下特點。

　　主要特點

　　在2008年由國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局和國家標準化管理委員會發(fā)布的《物流園區(qū)分類與基本要求》國家標準中，對“物流園區(qū)”進行了這樣的定義：“為了實現(xiàn)物流設(shè)施集約化和物流運作共同化，或者出于城市物流設(shè)施空間布局合理化的目的而在城市周邊等區(qū)域，集中建設(shè)的物流設(shè)施群與眾多物流業(yè)者在地域上的物理集結(jié)地。”

　　地區(qū)分布

　　作為物流體系的重要節(jié)點和物流產(chǎn)業(yè)的聚集地，物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)濟發(fā)展具有密切關(guān)系，在分布上呈現(xiàn)出一定的地域差別。沿海經(jīng)濟區(qū)的快速發(fā)展直接拉動了該地區(qū)對現(xiàn)代物流服務(wù)的內(nèi)在需求，表現(xiàn)為物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對發(fā)達、現(xiàn)代物流發(fā)展水平高、物流市場需求旺盛，物流園區(qū)建設(shè)和發(fā)展的內(nèi)在需求迫切。這導(dǎo)致我國絕大部分的物流園區(qū)集中分布在沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)。而隨著經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的加快，中西部地區(qū)的物流園區(qū)項目也在快速增多。

　　類型劃分

　　根據(jù)不同分類標準，物流園區(qū)可分為不同類型。在《物流園區(qū)分類與基本要求》國家標準中，按照物流園區(qū)的依托對象進行劃分，將物流園區(qū)分為了貨運服務(wù)型、生產(chǎn)服務(wù)型、商貿(mào)服務(wù)型、綜合服務(wù)型四類。而如按依托的資源分類，還可以分為港口型、空港型、陸港型；如按服務(wù)區(qū)域劃分，可分為國際物流園、區(qū)域物流園等等。如按是否享受保稅政策劃分，可分為保稅物流園區(qū)和非保稅物流園區(qū)。此外，近年來，鋼鐵物流園區(qū)、農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū)、醫(yī)藥物流園區(qū)等專業(yè)型物流園區(qū)也在紛紛涌現(xiàn)。

　　開發(fā)模式

　　從物流園區(qū)開發(fā)模式看，主要有三種形式：（1）政府規(guī)劃，工業(yè)地產(chǎn)商主導(dǎo)模式。政府對物流園區(qū)進行統(tǒng)一規(guī)劃，然后由工業(yè)地產(chǎn)商進行統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)，建成后，物流企業(yè)通過租賃或出讓的方式進入到物流園區(qū)，工業(yè)地產(chǎn)商負責園區(qū)的物業(yè)管理。（2）政府規(guī)劃，企業(yè)主導(dǎo)模式。政府統(tǒng)籌安排物流園區(qū)用地，通過招商引資把企業(yè)吸引進來，企業(yè)征得土地后自行開發(fā)建設(shè)。（3）政府政策支持，主體企業(yè)引導(dǎo)模式。通過一個或幾個在物流服務(wù)領(lǐng)域具有資金和技術(shù)等方面領(lǐng)先優(yōu)勢的大型企業(yè)牽頭，在相關(guān)政策引導(dǎo)下進行物流園區(qū)的開發(fā)和建設(shè)。

　　投融資模式

　　物流園區(qū)項目往往需要大量的資金投入，建設(shè)資金來源既有自有資金，也有銀行貸款以及政策性扶持等等。而在投資主體方面，呈現(xiàn)多元化趨勢，既有國有及國有控股企業(yè)、民營企業(yè)，也有外商投資企業(yè)。近年來，隨著中國物流業(yè)興起，尤其是各地出臺了一系列扶持政策，使中外地產(chǎn)商相繼進入開發(fā)建設(shè)物流園區(qū)項目，一些有實力的民間投資機構(gòu)也將更多資金轉(zhuǎn)入物流園區(qū)的建設(shè)。在具體的融資模式上，除企業(yè)自主融資外，政府投融資占有重要位置，如園區(qū)建設(shè)初期直接進行資金投入，后期在征地、減稅和貸款等方面予以扶持。

　　服務(wù)項目

　　從入駐物流園區(qū)的企業(yè)和實體看，物流企業(yè)和商貿(mào)流通企業(yè)較多；依次還有生產(chǎn)企業(yè)、貨代企業(yè)、運輸企業(yè)，以及銀行、保險等服務(wù)機構(gòu)。根據(jù)類型不同，園區(qū)所提供服務(wù)也有所不同，如貨運服務(wù)型物流園區(qū)，主要以不同運輸方式的轉(zhuǎn)換、裝卸、拼拆箱、貨運代理、車輛停泊、貨運中介服務(wù)等為主。而生產(chǎn)服務(wù)型物流園區(qū)，主要為制造型企業(yè)提供一體化物流服務(wù)，包括保管、裝卸、分揀、配送、加工、組裝、集散、信息服務(wù)、質(zhì)押監(jiān)管等服務(wù)，還有展示、結(jié)算等功能。

　　贏利模式

　　國內(nèi)物流園區(qū)的贏利方式主要包括：土地增值收入，從獲得土地到開工建設(shè)再到正式運營，地價往往也會不斷升值，從而使園區(qū)開發(fā)經(jīng)營者從中獲取巨大收益；出租或租賃收入，如倉庫租賃費用、設(shè)備租賃費用、房屋租賃費用、停車場收費等；服務(wù)收入，包括信息服務(wù)、培訓(xùn)服務(wù)、中介服務(wù)、物業(yè)管理、咨詢服務(wù)以及各類增值服務(wù)等。總體來看，雖然目前物流園區(qū)類型多樣，但贏利模式較為單一，傳統(tǒng)的基于出租或租賃的園區(qū)贏利模式還占主導(dǎo)地位。

　　現(xiàn)實困惑

　　近年來，我國物流園區(qū)建設(shè)進程明顯加快，物流園區(qū)在促進物流業(yè)乃至地方經(jīng)濟發(fā)展中的作用日益明顯，但客觀地說，物流園區(qū)的物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)仍然明顯滯后于市場需要，發(fā)展水平仍然偏低，許多投入使用的物流園區(qū)經(jīng)營比較困難，利潤水平不高。物流園區(qū)發(fā)展存在諸多問題和困惑。

　　問題1、園區(qū)概念模糊

　　作為我國現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的新型業(yè)態(tài)，物流園區(qū)常被人從不同角度進行多種解釋，物流園區(qū)、物流基地、物流中心、物流城等各式名稱層出不窮。盡管相關(guān)標準中對物流園區(qū)進行了定義，但在實際規(guī)劃建設(shè)過程中，人們對于“什么是物流園區(qū)”依然沒有清晰和明確的認識。物流園區(qū)概念模糊，導(dǎo)致許多物流園區(qū)前期規(guī)劃時，在建設(shè)規(guī)模、功能定位、發(fā)展目標等方面找不到方向，為以后的經(jīng)營運作埋下隱患。

　　問題2、統(tǒng)籌規(guī)劃欠缺

　　由于缺乏從宏觀上對物流園區(qū)進行整體規(guī)劃，使許多物流園區(qū)在規(guī)劃建設(shè)時，并沒有考慮到當?shù)亟?jīng)濟總量、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和市場需求等客觀因素，一些地方在物流園區(qū)快速發(fā)展的同時，存在盲目發(fā)展、重復(fù)建設(shè)的問題。此外，由于大部分物流園區(qū)采取政府規(guī)劃、企業(yè)主導(dǎo)的模式，導(dǎo)致各企業(yè)從自身利益出發(fā)，各自為政，因此園區(qū)整體布局比較混亂，經(jīng)常與政府最初設(shè)想相差甚遠。

　　問題3、服務(wù)內(nèi)容單一

　　國內(nèi)許多物流園區(qū)差異化競爭不明顯，其所提供的服務(wù)局限于庫房貨場出租和物流設(shè)備租賃，不能滿足客戶差異化的需求，不能對入駐園區(qū)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動提供各種支持性配套服務(wù)，整個園區(qū)難以為高端客戶提供高附加值的物流服務(wù)，導(dǎo)致物流園區(qū)招商不力、入駐不佳、客戶留不住、效益不好。這背后隱藏的是物流園區(qū)的資源整合不夠，運營能力不高，缺乏創(chuàng)新商業(yè)模式的“短板”。

　　問題4、“痼疾”依然存在

　　物流園區(qū)在發(fā)展過程中，依然面臨諸多制約發(fā)展的因素，如拿地難、融資難等老問題。用地問題，常會導(dǎo)致物流園區(qū)規(guī)劃難以“落地”。一方面，由于用地指標限制，無法取得土地，不能滿足銀行貸款要求，進而導(dǎo)致項目引進的失敗。另一方面，物流用地價格大大超過物流業(yè)的承受能力。此外，物流園區(qū)一般利潤率較低，資金短缺問題嚴重，由于融資困難，也使物流園區(qū)建設(shè)和運營中承擔著巨大的資金壓力。

　　問題5、投資建設(shè)“虛熱”

　　物流園區(qū)投資主體日趨多元化，除傳統(tǒng)的政府投資、物流企業(yè)投資外，地產(chǎn)商和民間投資都在積極進入，尤其一些商業(yè)地產(chǎn)商也紛紛涉足。多元化資本進入，為物流園區(qū)提供了充足的資金保障，但也難免會遭到“搞物流，還是搞地產(chǎn)”的質(zhì)疑。事實上，許多物流園區(qū)確有“圈地”之嫌，這也是許多人將目前的“物流園區(qū)熱潮”視為“虛熱”的原因。

　　未來方向

　　當前，物流園區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)與運營在世界范圍內(nèi)的發(fā)展方興未艾，是現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的一個重要趨勢。隨著政府、行業(yè)協(xié)會的宏觀調(diào)控和正確引導(dǎo)，以及物流園區(qū)自身的不斷探索和努力，中國物流園區(qū)規(guī)劃建設(shè)必將趨于理性化，步入健康發(fā)展階段。

　　規(guī)范化建設(shè)

　　物流園區(qū)規(guī)劃建設(shè)正向二、三線城市延伸，城市化進程和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶動物流格局改變，通過科學(xué)規(guī)劃，可以避免同一地區(qū)出現(xiàn)多個類型相同、地理位置相近、服務(wù)類似的物流園區(qū)，從而避免無差異化競爭和重復(fù)建設(shè)的發(fā)生。現(xiàn)在各地出臺的物流規(guī)劃中都對物流園區(qū)進行了專門規(guī)劃，而《全國物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃》也正在加緊編制中，隨著相關(guān)標準和考核評價體系的建立和完善，物流園區(qū)建設(shè)將逐步趨于理性化、科學(xué)化。

　　專業(yè)化趨勢

　　物流園區(qū)專業(yè)化發(fā)展的趨勢將日益明顯。在物流園區(qū)服務(wù)項目上，低端服務(wù)利潤會越來越薄，而創(chuàng)新型業(yè)務(wù)、增值型服務(wù)以及適合客戶需要的個性化服務(wù)將獲得更大發(fā)展空間。因此，國內(nèi)物流園區(qū)傳統(tǒng)的出租或租賃贏利模式將逐漸被服務(wù)收入，特別是基于信息、咨詢的增值服務(wù)所替代。同時，專業(yè)化物流的發(fā)展也會推動物流園區(qū)向?qū)I(yè)領(lǐng)域滲透，物流園區(qū)專業(yè)化發(fā)展將會成為趨勢，如制造、鋼鐵、化工等產(chǎn)業(yè)積聚區(qū)的物流園區(qū)將會依靠穩(wěn)定的市場需求快速發(fā)展。此外，物流園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、信息化建設(shè)等，在專業(yè)化方面也會有大的提升。

　　協(xié)同式發(fā)展

　　物流園區(qū)與物流園區(qū)之間，并非是完全的競爭，也是合作協(xié)同的關(guān)系。處于不同城市的物流園區(qū)更應(yīng)合作與聯(lián)合，這是物流網(wǎng)絡(luò)化運作的需要，也是雙方合作共贏的基礎(chǔ)。由于市場競爭日益激烈，企業(yè)面臨著降低成本和提高運營效率的壓力，在共同利益推動下，物流園區(qū)之間跨區(qū)域的合作已經(jīng)開始形成，而信息系統(tǒng)和信息平臺的建設(shè)也從另一方面使得物流園區(qū)跨區(qū)域合作成為可能。從實際情況來看，通過跨區(qū)域的合作，形成網(wǎng)絡(luò)化運營，將可最大限度地發(fā)揮物流園區(qū)的服務(wù)功能。

　　環(huán)保受重視

　　個社會環(huán)保意識在不斷增強，物流園區(qū)的投資建設(shè)將更加重視低碳節(jié)能與可持續(xù)發(fā)展。今后，隨著相關(guān)部門會出臺更多綠色物流政策和法規(guī)，物流園區(qū)在用地上將更多地采取集約高效的土地利用方式，對綠地率的控制將上升，這也是物流園區(qū)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展最直接有效的方式之一。同時，在綠色物流技術(shù)的研究和應(yīng)用上，將積極開發(fā)和推廣綠色包裝材料、重視基礎(chǔ)設(shè)施的合理規(guī)劃和整個園區(qū)環(huán)境的綠色環(huán)保等等。

　　引導(dǎo)式扶持

　　政府部門應(yīng)做好科學(xué)規(guī)劃，把好立項審批關(guān)，尤其要加強物流園區(qū)規(guī)劃、立項的后評價工作，對于占用土地而又遲遲不開工的項目，采取嚴肅處理。但園區(qū)運營管理也不能完全由政府主導(dǎo)，應(yīng)積極支持企業(yè)進行市場化運作。同時，政府部門應(yīng)該研究制定稅收、用地、融資等各項優(yōu)惠政策，簡化行政監(jiān)管和審批手續(xù)，加快制定國家或行業(yè)標準等等。總之，在物流園區(qū)發(fā)展中，政府部門發(fā)揮著重要作用，未來將會更加強化對物流園區(qū)建設(shè)的規(guī)范和引導(dǎo)作用。